繰上げ返済は“いつ・どれくらい”が効果的？ 不動産コラム
こんにちは、コヴァエステートです。
住宅ローンを組むとき、必ずと言っていいほど話題に上がるのが「繰上げ返済」。
でも実際には、
「住宅ローンは早く返したほうがいい？」
「まとまった資金がないと意味がない？」
と思っている方も多いかもしれません。
この記事では、繰上げ返済はいつ行うのが効果的なのか、どれくらい返すとどれほど得になるのかを、分かりやすい例とともに解説します。
1. 繰上げ返済には2種類ある
元金を減らす「期間短縮型」
返済期間を短くすることで、支払う利息を大きく減らせるタイプ。
総支払額を最も抑えられる方法です。
月々の返済を軽くする「返済額軽減型」
返済額を下げて家計に余裕を持たせる方法。
共働き→片働きなど、ライフスタイル変化がある世帯に向いています。
2. 最も効果的なのは「借入初期の繰上げ返済」
住宅ローンの利息は“残高×金利”で計算されるため、 借入初期（1〜10年）に繰上げ返済すると効果が最大になります。
理由：
- 初期ほど元本が多く、利息が多く発生している
- 早く元本を削ると、その後の利息も雪だるま式に減っていく
つまり、「早ければ早いほど効果が高い」というわけです。
3. 【実例】3,500万円 借入・金利1.0％の場合
返済期間35年／元利均等／ボーナス返済なし
10年目に100万円を繰上げ返済すると…
期間短縮型（最も利息が減る）
- 返済期間が約27か月短縮（約2年3か月分）
- 総支払額が約41〜46万円減
返済額軽減型
- 月々返済が約2,300円軽減）
- 総支払額が約23〜25万円減
◆ポイント
①期間短縮型の方が“利息削減効果”は圧倒的に大きい
②家計に余裕があるなら期間短縮型を優先
③逆に育児・教育費などで支出が増える時期は返済額軽減型を選択するのも合理的
4. 「いくら返せばいいか？」は人によって違う
おすすめの考え方：
① 生活防衛費（6か月〜1年分）を残す
＝＞ 無理して繰上げ返済しすぎないことが重要。
② ボーナスや定期収入の「3〜5割」を返す
＝＞ 無理のない金額でも、早期返済なら効果は大きい。
③ 10万・20万の“小口返済”でも効果はある
＝＞ 少額でも期間短縮型なら利息は確実に減る。
5. 繰上げ返済するときに注意するポイント
①固定金利期間中は手数料に注意
金融機関によっては、固定金利期間中に繰上げ返済すると手数料が高いことがあります。
※事前に要確認。
②変動金利の場合は「金利上昇」も考慮
今後金利が上がる可能性がある場合、繰上げ返済して元本を早く減らすとリスク軽減に。
③投資とのバランス
長期的な資産形成も重要。
繰上げ返済だけに資金を注ぎこむと、老後資金で不利になることもあります。
6. 結論：繰上げ返済は「早め・無理なく・計画的に」が正解
繰上げ返済は、早く行うほど効果が大きく、家計に大きな安心をもたらしてくれる強力な手段です。
ただし、手元資金を減らしすぎると生活の安定性を損ねるので、「生活防衛資金を確保した上で、少額からコツコツ」 始めるのがおすすめです。
人生のステージに合わせて、
- 子育て期は“返済額軽減型”でゆとりを
- 収入が安定している時期は“期間短縮型”でガッツリ利息削減
といった使い分けも効果的です。