インボイス制度の基礎知識 インボイス制度
インボイス制度は、消費税に関する新しい制度となります。2023年10月から始まり、不動産経営を行っているオーナー様にも影響を及ぼす見込みです。
そこで今回は、インボイス制度についての基本的な理解や、制度導入による影響、留意すべき点についてわかりやすく解説します。
インボイス制度とは？
インボイス制度は、正式名称を「適格請求書等保存方式」と呼ばれ、現行の消費税制度における「仕入税額控除」に関連する制度です。
まず、重要なポイントは、インボイス制度導入に伴う影響の範囲を理解することです。この制度は、消費税が課税される売上に影響を及ぼします。これを考慮すると、マンションやアパートの所有者の場合、住宅の賃貸収入には消費税がかからないため、影響はありません。一方で、事務所や店舗など、賃貸収入に消費税が発生する建物を所有するオーナー様は、適切な対策を考える必要があるでしょう。
インボイス制度の導入により、仕入税額控除の条件としてインボイス（適格請求書）の発行が必要となります。
インボイスは、売主（貸主）から買主（借主）への重要な文書で、消費税や適用税率などの正確な情報を伝えるための手段です。これは、特定の情報を含む納品書や請求書などとして作成されます。
仕入税額控除は、売上時に得られた消費税から仕入れ時に支払った消費税を差し引くことを指します。
例えば、売上時に得た消費税が5,000円で、仕入れ時に支払った消費税が3,000円だとすると、納める消費税は2,000円となり、3,000円が控除されます。現在、この仕入税額控除は、売主（貸主）が発行した請求書があれば利用できますが、インボイス制度の導入により、インボイスを発行しなければ利用できなくなります。
さらに、インボイスは課税事業者によってのみ発行できます。インボイスを発行するための条件として、課税事業者であることが必要です。
インボイス制度で何が変わるのか？
現行の税制度との違いについて
インボイス制度が開始されると、現行の「仕入税額控除」の受け取り条件が変更されます。現在は、取引先が発行した請求書や納付書などがあれば仕入税額控除を受けることができます。しかし、インボイス制度導入後は、仕入税額控除を受ける事業者は取引先が発行したインボイス（適格請求書）を保存していることが条件となります。
適格請求書発行事業者への登録は任意
インボイスを発行するためには、適格請求書発行事業者への登録が必要となります。ですが、登録は任意となっています。
ですので、インボイスを発行する側（オーナー様）は、インボイスに登録するのかどうかを自分で判断しなければいけません。
免税事業者への影響
インボイス制度の導入により、課税事業者が賃貸物件（事務所・店舗・駐車場など）を借りる場合、仕入税額控除を受けるために貸主（オーナー様）にインボイスの発行を要求する可能性が高まります。しかし、オーナー様が免税事業者の場合はインボイスを発行できないため、仕入税額控除を受けることができず、借主側の消費税負担が増えることになります。このため、インボイス制度の開始により、借主側が取引内容を見直す可能性が高くなり、消費税分の本体価格値下げを求めるケースも考えられます。一部の免税事業者は課税事業者に転換してインボイス登録を行うことで、顧客ニーズに対応する方策を取るかもしれませんが、その場合は益税がなくなり収入減が発生する恐れもあります。したがって、課税事業者への賃貸物件を所有するオーナー様は、インボイス制度が始まる前に、免税事業者のままでいくのか、課税事業者に転換するのか、慎重な選択が求められると言われています。
インボイス制度が導入された場合、不動産の賃貸経営において注意すべき点は？
現行の税制度との違いについて
インボイス制度の導入後、不動産の賃貸経営においてオーナー様がインボイス発行事業者として登録しているかどうかが、テナント（借主）の確保や賃貸経営における利益に影響を与える可能性があります。以下では、インボイス制度が導入された後に不動産の賃貸経営を行う際に注意すべき点を説明いたします。
物件競争力が低下する可能性がある
インボイス制度の導入により、オーナー様がインボイス発行事業者として登録していない場合、テナント（借主）にとっては税金の負担が増加することになります。これは賃貸料金の実質的な上昇として感じられる可能性があります。
その結果、借主（テナント）は次のような行動を取る可能性が考えられます。
●インボイス発行事業者の物件への移転
●賃料交渉
テナント（借主）が免税事業者の場合は、元々仕入税額控除が適用されないため問題はありませんが、課税事業者の場合、インボイスを発行できるオーナー様の物件に移る可能性が考えられます。その結果、インボイス発行事業者に登録していないオーナー様の物件は競争力が低下する可能性が高まります。
インボイス制度開始後、オーナー様への具体的な影響は？
インボイス制度の導入後の、オーナー様がすべき対応は次のポイントにより異なります。
①賃貸収入が課税売上に含まれるか（事務所や店舗、駐車場など）
②オーナー様が課税事業者か免税事業者のどちらであるか
③賃借人が課税事業者か免税事業者のどちらであるか
これらの組み合わせにより、オーナー様が適切な対応を検討する必要があります。
以下のフローチャートで、ご自分がどういった対応を検討する必要があるのか確認してください。
インボイス制度対応確認フローチャート
不動産における課税売上と非課税売上の一例
| 課税売上となるもの | 項 目 | 非課税売上となるもの |
|---|---|---|
| 店舗・事務所・工場等の賃料・共益費・礼金・更新料 | 建物の賃料 | 居住用の賃料・共益費・礼金・更新料 |
| 居住用の賃貸借契約に付随していない駐車場の賃料・礼金・更新料 | 駐車場の賃料 | 居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の賃料・更新料 |
| 1ヶ月未満の一時貸し代 | 土地の賃料 | 借地の地代料 |
| 法人・個人事業主による売却金額 ※賃貸物件も含む（居住用・非居住用どちらも） |
建物の売却金額 | 個人による自宅の売却金額 |
オーナー様が対策するべきこと
A.賃貸している物件が居住用賃貸住宅だけのオーナー様
居住用賃貸住宅の賃料は消費税非課税のため、インボイス制度には関係しません。
B.事務所や駐車場などを免税事業者に賃貸している免税事業者のオーナー様
免税事業者の賃借人の場合、仕入税額控除は必要ないため、オーナー様はインボイスの発行をする必要はありません。
C.事務所や駐車場などを課税事業者に賃貸している免税事業者のオーナー様
賃借人が課税事業者の場合、「賃借人が仕入税額控除を受ける際にインボイスが必要となるため、オーナー様はインボイス制度の対策として「①インボイス登録をして課税事業者となる」「②インボイス登録せず、免税事業者のままでいる」のどちらかを選ぶ必要があります。
①インボイス登録をして課税事業者となるなら、オーナー様の益税がなくなる
オーナー様が課税事業者となることで、課税売上全てにかかる消費税を納めることになります。免税事業者の際は、消費税の納付が免除され、その分を利益（＝益税）として受け取ることができました。あえて課税事業者になる場合は、この益税分を消費税として負担する必要があります。
②インボイス登録をせず免税事業者のままでいる場合、賃借人が仕入税額控除を受けることができない
オーナー様がインボイス制度に登録せず、免税事業者のままでいることも、制度上は問題ありません。ただし、その場合インボイスの発行ができず、賃借人は仕入税額控除を受けることができないため、「消費税分の賃料値下げ」や「物件から退去する」の可能性があります。
D.事務所や駐車場などを賃貸している課税事業者のオーナー様
インボイス制度が始まると、インボイスの発行が必要になるため、インボイス制度の登録を行う必要があります。まだ、登録をされていないオーナー様は制度開始に向けてご準備を行ってください。
まとめ
今回の記事では、インボイス制度の基礎知識やオーナー様に与える影響や注意すべき点などについてお話しさせていただきました。インボイス制度は、特に事務所や店舗の賃貸経営を行うオーナー様に影響を及ぼします。制度の導入に関しては、オーナー様にとって慎重な検討と判断が必要です。コヴァエステートでは必要に応じて弊社より税理士のご紹介も可能ですのでお気軽にご相談ください。