ローンの仮審査・本審査って何を見られる？ 不動産コラム
こんにちは、コヴァエステートです。
住宅ローンを検討するとき、「仮審査と本審査はどう違うの？」「どこを見られるの？」という不安の声をよくいただきます。
実は、審査でチェックされる項目はある程度決まっており、事前に把握しておけば構える必要はありません。
今回は、仮審査と本審査の違い、審査で重視されるポイントを“できるだけ分かりやすく”まとめました。
1. 仮審査とは？
まずは「あなたはローンを組める人か」を判断する“入口の審査”
仮審査（事前審査）は、金融機関が「おおよそ、いくらまで貸せるか」 を判断する最初のステップです。
仮審査で見られる主なポイント
① 年収と返済負担率
返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）が一般的に20〜35％以内かどうか。
→ 例えば年収400万円なら、年間返済100〜130万円程度が目安。
② 勤務先・勤続年数
安定した収入があるか。
→ 転職直後でも通る場合はありますが、勤続2年以上がより有利。
③ 他の借入の有無
車のローン、奨学金、カードローンなど。
→ 借入が多いと返済負担率が上がるため、借入額が減ることも。
④ 信用情報（支払いの遅れがないか）
遅延は2〜5年ほど記録に残ります。
→ 携帯料金の支払い遅れが原因で落ちる人も少なくありません。
📌 仮審査は簡易チェック。
この時点では源泉徴収票など簡単な資料で判断されるため、審査期間も短めです。
2. 本審査とは？
金融機関が「正式に貸せるか」を判断する本番ステージ
本審査は、仮審査よりはるかに詳細なチェックが行われ、信用情報・収入・提出書類・購入物件の評価などが総合的に確認されます。
本審査で見られるポイント（仮審査より具体的）
① 収入の裏付け（在籍確認＋書類の整合性）
- 源泉徴収票
- 住民税決定通知書
- 給与明細
などの提出が必要。
→ 仮審査では審査されなかった「給与の安定性」も評価される。
② 物件の担保価値
購入予定の物件が「銀行にとって価値のある資産か」をチェック。
▼例
- 建物が著しく古い
- 再建築不可物件
- 土地の形状や接道が悪い
などの場合、借入額が減額される可能性があります。
③ 過去の延滞履歴の詳細確認
クレジット・カード・携帯料金・家賃などの支払いで過去に延滞がある場合、内容・回数・期間が本審査で精査されます。
▼例
- 数日遅れが年に数回 → 通るケースあり
- 60日以上の長期延滞 → 厳しい
- 債務整理歴 → 原則NGだが金融機関による
📌 本審査は“銀行が最終判断を下す”審査。時間は1週間〜10日程度。
ここで承認されると正式にローン契約へ進めます。
3. 審査に通りやすい人とは？
金融機関は「無理なく返済できるか」を重視します。
以下の条件を満たすと通りやすい傾向があります。
通りやすい条件の具体例
① 返済負担率が低い（25％前後）
→ 年収400万円なら月9万円以内の返済が理想。
② 勤続年数が2年以上
→ 転職直後でも通ることはありますが、同業種ならより有利。
③ 他の借入が少ない
→ カードローンが残っている場合は完済しておくと通りやすい。
④ 過去の支払い遅延がない
→ 特に携帯料金（端末代を含む）は意外な落とし穴。
⑤ 頭金が用意できる
→ 借入額を下げられるため、審査で有利に働く。
4. 審査に落ちやすいケースと改善策
よくある“落ちる理由”
- クレジットや携帯料金の長期延滞
- 返済負担率が高すぎる
- 複数の借入が残っている
- 勤続年数が極端に短い
- 物件の担保評価が低い
すぐにできる改善例
- 不要な借入を完済する
- クレジットカードを整理する（枚数が多くてもNGの場合あり）
- 希望借入額を見直す
- 物件の価格帯を調整する
📌 仮審査は複数社に出すことで通過しやすくなります。
5. コヴァエステートからのアドバイス
審査は「落とすため」ではなく、あなたの家計が“無理なく返せるか”を確認するための仕組みです。
不安を解消する3つのポイント
- 審査前に支払い遅延の有無を確認する
- 借りられる額より、返せる額を優先する
- 金融機関選びはプロと一緒に行うと確実
審査は金融機関によって基準が大きく異なるため、複数行の比較が安心につながります。
まとめ：仮審査・本審査は“見られるポイントを知れば怖くない”
仮審査は「借入の可能額を知るための入口」、本審査は「正式に貸せるかどうかの判断」。
見るべきポイントが分かれば、不安は大きく減ります。大切なのは、無理のない返済計画を立てられるかどうか。
コヴァエステートは、住宅購入を検討されるすべての方に寄り添い、安心して一歩を踏み出せるサポートを続けていきます